Sut mae'r system gynllunio'n gweithio?

Os yw rhywun yn bwriadu adeiladu rhywbeth sydd angen caniatâd cynllunio, rhaid iddo anfon cais at ei Awdurdod Cynllunio Lleol.

Cyngor Caerdydd yw Awdurdod Cynllunio Lleol mwyaf Cymru. Mae'n gyfrifol am benderfynu a ddylid rhoi caniatâd cynllunio ar gyfer amrywiaeth o ddatblygiadau, o estyniadau atig i adeiladau tal, ystadau tai i stadia pêl-droed.

Fel pob Awdurdod Cynllunio Lleol, mae'n rhaid i Gyngor Caerdydd weithio o fewn cyfreithiau, polisïau a fframweithiau cynllunio wrth edrych ar geisiadau cynllunio.  Pe na byddai’n gwneud hynny, gellid gwrthdroi ei benderfyniadau drwy apêl i'r Arolygiaeth Gynllunio (un o swyddogaethau Llywodraeth Cymru) ac yn yr Uchel Lys yn y pen draw.

Iawn, yn ôl y gyfraith, beth all yr Awdurdod Cynllunio Lleol ei ystyried wrth edrych ar gais?

Mae'r Awdurdod Cynllunio Lleol yn ystyried ystod eang o bynciau, mae'r rhain yn amrywio yn dibynnu ar y cynnig, ond maent yn cynnwys pethau fel:

·       hyd a lled ac arwyddocâd y cynnig.

·       y safle ei hun, gan gynnwys ei hanes a'r cyd-destun presennol.

·       y fframwaith polisi a'r canllawiau (y rhoddir 'pwys' gwahanol i bob un ohonynt yn dibynnu ar y safle.

·       ymatebion i ymgynghoriad gan y cyhoedd a Chynghorwyr lleol.

Mae Swyddogion Cynllunio yn asesu'r materion hyn yn ofalus, gan gynnwys y materion a godwyd yn yr ymatebion i ymgynghoriad a dderbyniwyd a pharatoi adroddiad ar y  penderfyniad.

Mae'r adroddiad hwn yn nodi sut yr aseswyd y cynnig ac fel arfer mae'n cynnwys disgrifiad o'r datblygiad, y safle a'i gyd-destun, hanes y safle, gwybodaeth am y fframwaith polisi, ymatebion i'r ymgynghoriad. Bydd yr adroddiad yn cloi gyda dadansoddiad, casgliad ac argymhelliad(ion), ynghyd â chyfeiriadau at unrhyw brosesau cyfreithiol eraill a allai effeithio ar y datblygiad.

Yna gall Adran Gynllunio Cyngor Caerdydd ystyried ceisiadau, neu gellir eu dwyn yn gyntaf ger bron ei Bwyllgor Cynllunio.

Gallaf weld bod yna rywfaint o rannau gwahanol i'r Awdurdod Cynllunio Lleol, felly pwy sy'n gwneud y penderfyniad, yr Adran Gynllunio neu'r Pwyllgor Cynllunio?

Nid oes angen cymeradwyaeth y Pwyllgor Cynllunio ar gyfer penderfyniadau llai fel estyniadau i'r cartref, gall adran gynllunio'r cyngor benderfynu arnynt, ond mae cymeradwyaeth y pwyllgor ar ddatblygiadau mawr.

Mae’r Pwyllgor Cynllunio yn un o swyddogaethau'r cyngor, ond mae'n sefyll ar wahân i'r cyngor, felly gall ymdrin â cheisiadau cynllunio mawr yn annibynnol, gan ystyried yr holl dystiolaeth a gyflwynwyd iddo yn deg ac yn wrthrychol.

Mae'n swnio fel bod yn rhaid i'r Pwyllgor Cynllunio weithredu bron fel llys barn bryd hynny?

Ydi, gallwch feddwl am y Pwyllgor Cynllunio yn debyg i lys, a elwir weithiau'n 'lled-farnwrol'. Mae hyn yn golygu ei bod yn ofynnol i'r Pwyllgor Cynllunio gasglu ac edrych ar yr holl dystiolaeth cyn gwneud penderfyniad ar y datblygiad hwnnw.  Nid yw’r pwerau ganddo i atal datblygiad ar y sail nad yw'n boblogaidd, mae’n rhaid i'r pwyllgor gael y gyfraith o’i blaid.

Mae'r pwyllgor yn edrych ar yr holl dystiolaeth a'r gofynion cyfreithiol ar gyfer datblygiad.  Os bodlonir y gofynion cyfreithiol hynny, ni all y pwyllgor wrthod cais cynllunio heb efallai orfod wynebu canlyniadau difrifol.

Beth ydych chi'n ei olygu wrth ganlyniadau difrifol?

Os bydd pwyllgor cynllunio yn gwrthod cais oherwydd gwrthwynebiadau cyhoeddus yn unig er bod popeth arall am y cais yn gyfreithiol gadarn, yna gallai'r datblygwr apelio i'r Arolygiaeth Gynllunio, ac yn y pen draw gallai geisio Adolygiad Barnwrol. pe byddai’n llwyddiannus, yn dibynnu ar y cynllun gallai'r cyngor fod yn gyfrifol am gostau a allai fynd yn gannoedd o filoedd, neu hyd yn oed filiynau o bosibl.

Onid yw hynny'n rhoi'r holl rym yn nwylo'r datblygwyr?

Yn gyffredinol, mae datblygwyr am adeiladu mewn trefi a dinasoedd llwyddiannus lle gallant greu elw. Bydd dinas lwyddiannus fel Caerdydd bob amser yn denu datblygwyr, ond nid yw hyn yn beth drwg ynddo'i hun. Mae dinasoedd llwyddiannus yn ddinasoedd sy’n tyfu ac mae angen datblygiadau newydd ar ddinas sy'n tyfu i wasanaethu ei thrigolion a'i hymwelwyr. Bydd wastad angen cartrefi newydd, ysgolion, ysbytai, lleoliadau diwylliannol, lleoedd i weithio, canolfannau trafnidiaeth, parciau a mannau agored ac ati. Felly nid yw'n gywir meddwl bod datblygu yn gyfystyr â drwg Unwaith y bydd dinas yn rhoi'r gorau i dyfu, mae'n dechrau encilio'n ôl o'i bri gyda llai o arian yn cael ei wario arni.

Iawn, rwy'n gweld hynny ond rydym yn sôn am ddatblygiad da yn erbyn datblygiad gwael ac os nad yw trigolion am ei gael, siawns nad yw'n ddatblygiad gwael?

Pwynt da, ond mae'n dod â ni'n ôl at rôl led-farnwrol pwyllgorau cynllunio sydd â’r gwaith o gasglu ac edrych ar yr holl dystiolaeth mewn ffordd wrthrychol. Rhaid i bwyllgorau cynllunio osod barn a all fod yn oddrychol ac nad yw’n werthfawrogol o’r holl faterion perthnasol sy'n ymwneud â datblygiad, i’r naill ochr.

Does dim ots am farn y cyhoedd felly? Dydy hynny ddim yn teimlo'n iawn.

Mae barn y cyhoedd yn bwysig, fodd bynnag, mae angen iddi fod yn berthnasol i faterion sy’n ymwneud â’r cais cynllunio.  Dydy pethau megis “Dydw i ddim eisiau mwy o dai yn agos ataf i” neu “Bydd yn effeithio yn negyddol ar werth fy nhŷ i” ddim yn faterion y gall swyddogion cynllunio eu hystyried.

Mae angen i’r ffactorau penderfynu fod yn rhai rydym yn eu galw’n ‘ystyriaethau perthnasol’. Nid yw’r rhestr hon yn gynhwysfawr, ond gallai ‘ystyriaeth berthnasol’ fod yn rhywbeth megis:

·       y cynnig yn mynd yn groes i bolisi cynllunio cymeradwy;

·       potensial y cynnig i achosi tagfeydd traffig; neu

·       ddiffyg darpariaeth ar gyfer teithio llesol yn y cynnig; neu 

·       y cynigion yn effeithio ar adeilad rhestredig neu safle treftadaeth; neu

·       effaith bosibl y cynnig ar fannau gwyrdd.

Bydd swyddogion cynllunio sy’n ystyried y dystiolaeth yn gwneud argymhelliad ar sail y dystiolaeth honno ar ôl gwerthuso’r holl ystyriaethau perthnasol. Yna, bydd y Pwyllgor Cynllunio yn gwneud penderfyniad.  Cyhoeddir yr holl adroddiadau swyddogion ar geisiadau cynllunio ac maent ar gael ar wefan y Cyngor

Felly pwy sy'n eistedd ar y pwyllgor cynllunio a sut mae'n gweithio?

Mae'r pwyllgor cynllunio yn un o swyddogaethau'r cyngor ond mae'n gweithredu y tu allan i wleidyddiaeth y cyngor.  Felly nid yw penderfyniadau cynllunio o fewn cylch gwaith arweinydd y cyngor nac unrhyw un o Gabinet gwleidyddol y weinyddiaeth.

Mae'r pwyllgor cynllunio yn cynnwys cynghorwyr etholedig o bob rhan o'r sbectrwm gwleidyddol. Cynghorir y cynghorwyr hyn gan swyddogion cynllunio hyfforddedig a chymwys sy'n deall cyfraith cynllunio a gofynion ar gyfer datblygiadau.

Mae'r pwyllgor cynllunio yn wleidyddol rydd i benderfynu, yn seiliedig ar dystiolaeth wrthrychol, a ddylai datblygiad fynd yn rhagddo ai peidio.

Gall hefyd osod amodau ar ddatblygiadau. Mae'r rhain yn cynnwys, ond heb fod yn gyfyngedig i: rai newidiadau dylunio, mathau o ddeunyddiau a ddefnyddir, gwyrddu'r ardal gyfagos, adeiladu seilwaith trafnidiaeth angenrheidiol, ysgolion newydd, canolfannau meddygol a chodi arian Adran 106 (arian a delir gan y datblygwr i wella cymunedau lleol a allai gael eu heffeithio gan y datblygiad).

Mae'r gwahaniad hwn oddi wrth strwythur gwleidyddol y cyngor yn golygu bod y pwyllgor cynllunio yn rhydd rhag pwysau gwleidyddol y gellid ei deimlo fel arall oherwydd bod llawer o bleidleiswyr posibl yn erbyn datblygiad.

Ond ‘dyw hynny ddim yn iawn. Os oes digon o bobl yn erbyn datblygiad yn eu dinas, pam na all eu cynghorwyr neu arweinwyr gwleidyddol y Cyngor wneud rhywbeth i'w atal?

Mae’r cynghorwyr i gyd yn gallu mynegi eu barn yng nghyfarfodydd y Pwyllgor Cynllunio, fel gwrthwynebwyr sy’n cyflwyno deiseb. Petaem yn gwrthod caniatâd cynllunio ar sail cryfder y gwrthwynebiad yn unig, yn hytrach na rhesymau Cynllunio dilys, byddem yn rhoi’r Cyngor mewn sefyllfa agored i herio ac o bosibl i achos cyfreithiol drud.

Rhaid gwneud penderfyniadau cynllunio ar y dystiolaeth a gyflwynwyd gerbron y pwyllgor.  Er bod anghymeradwyaeth pobl ar ddatblygiad yn ystyriaeth mewn penderfyniad cynllunio, oni bai bod hynny'n ganlyniad i 'ystyriaeth berthnasol', a all brofi’n ddigonol i atal datblygiad, ni all fod yn ffactor sy'n penderfynu. Rhaid i dystiolaeth fod y ffactor allweddol mewn unrhyw benderfyniad.

Beth sy'n digwydd mewn apêl Cynllunio?

Os yw datblygwr wedi cyflwyno cynlluniau sy'n bodloni'r holl ofynion cynllunio a bod y cynlluniau hynny'n cael eu gwrthod, gall apelio’r penderfyniad. Yn ystod apêl bydd Arolygydd Cynllunio yn ystyried yr achos, yr hyn sy’n ei gefnogi a’r hyn sydd yn ei erbyn, a bydd yn gwneud penderfyniad ar y cais. Mae apeliadau naill ai'n cael eu caniatáu neu eu gwrthod. Os bydd yr Arolygydd, neu weithiau Gweinidogion Llywodraeth Cymru, yn penderfynu nad oes rheswm cyfreithiol am wrthod y datblygiad (cofiwch nad yw barn pobl yn cyfrif oni bai ei bod ynghlwm ag ystyriaeth berthnasol sy’n ddigonol i atal datblygiad) yna gallai’r cyngor fod yn atebol am gostau a allai fod yn filiynau o bunnoedd o bosibl.

Dyma pam mae'n rhaid i bwyllgorau cynllunio fod yn hollol siŵr am y penderfyniadau a wnânt, ar ôl adolygu'r holl dystiolaeth, gan roi sylw dyledus i gyfraith a chanllawiau cynllunio.

Beth felly yw Adolygiad Barnwrol, a yw'r un fath ag apêl?

Yn wahanol i Apeliadau Cynllunio, sef pan fydd datblygwyr yn anghytuno â phenderfyniad gan y Cyngor, Llys Barn yw Adolygiadau Barnwrol lle y gall unrhyw un herio penderfyniad gan y Cyngor.

Rhaid cyflwyno'r rhain o fewn chwe wythnos i wneud penderfyniad, ac yn aml maent yn cynnwys Bargyfreithwyr a chynrychiolwyr Cyfreithiol.

Nid yw adolygiadau barnwrol yn ystyried rhinweddau datblygiad na'r penderfyniad, dim ond a yw'r Cyngor wedi dilyn y broses gyfreithiol briodol.

Pa amddiffyniad sydd yna felly er mwyn sicrhau bod datblygwyr yn adeiladu adeiladau gwell – y math o adeilad y mae pobl am ei weld yn eu dinas? 

 Mae'r cyngor yn nodi polisïau cynllunio lleol er mwyn helpu i lywio datblygwyr drwy rywbeth a elwir yn Gynllun Datblygu Lleol (CDLl).  Y cynllun hwn, y dylid ei ddiwygio bob pedair blynedd, yw'r cyfle gorau hefyd i breswylwyr gymryd rhan yn nyfodol eu dinas a sut y bydd yn edrych a’i naws.

Ymgynghorir ar bob CDLl a phan fydd hynny'n digwydd gall preswylwyr gymryd rhan gan helpu i siapio'r cynllun. Pan fydd wedi'i gwblhau bydd yn cynnwys canllawiau a gwybodaeth i ddatblygwyr ar ardaloedd o'r ddinas sy'n addas i'w datblygu yn y dyfodol a'r mathau o ddatblygiad y mae'r ddinas yn gobeithio eu gweld yn cael eu codi yn y dyfodol. Yna caiff y CDLlau hyn eu hategu gan ganllawiau cynllunio atodol (CCA) ar bynciau amrywiol.

Felly beth yn union yw Canllaw Cynllunio Atodol?

Canllawiau cynllunio atodol yw canllawiau a gynhyrchwyd gan yr Awdurdod Cynllunio (Cyngor Caerdydd), yn ogystal â'r cyfreithiau a'r polisïau cynllunio cenedlaethol a nodwyd gan yr Arolygiaeth Gynllunio (Llywodraeth Cymru).  Mae CCA yn cynnig manylion technegol ychwanegol i’r polisïau yn y CDLl – ni all gyflwyno polisïau newydd nad ydynt yn y cynllun.

Mae'r canllawiau cynllunio hyn fel arfer yn edrych ar bynciau sy'n benodol i ardal leol, yn hytrach na Chymru gyfan ac fe'u cynlluniwyd i roi syniad i ddatblygwyr o'r hyn sydd (a'r hyn nad yw) yn dderbyniol i'r Awdurdod Cynllunio.

Er enghraifft, mae gan y Cyngor CCA sy'n ymdrin â phethau fel Tai Amlfeddiannaeth, Adeiladau Tal, Seilwaith Gwyrdd, a mwy.  Fe welwch restr lawn o CCA ar gyfer Caerdydd yma, os oes gennych ddiddordeb: https://www.cardiff.gov.uk/CYM/preswylydd/Cynllunio/Polisi-cynllunio/Canllawiau-Cynllunio-Ategol/Pages/Ymgynghoriadau.aspx

Nid yw'r CCA yn rhwymo datblygwr yn gyfreithiol, ond fe'u defnyddir gan y swyddog achos i arwain y datblygwr wrth i drafodaethau gael eu cynnal ar gais cynllunio. 

Oni all y swyddog achos eu harwain at bwynt lle nad ydyn nhw'n torri coed aeddfed iach yng nghanol yr argyfwng hinsawdd te? Sut ar y ddaear y gallwch ganiatáu hynny? 

Nid yw hyn fyth yn rhywbeth a wneir yn ysgafn a heb ystyriaeth ofalus, ond fel y rhan fwyaf o bethau gyda chynllunio, mae'n fater o gydbwyso. Byddai'r penderfyniadau i ganiatáu i hyn ddigwydd ond yn cael eu gwneud ar ôl edrych ar bethau fel a yw'r goeden wedi'i diogelu ai peidio, cyflwr ac iechyd y goeden, cynlluniau ar gyfer plannu newydd ac yn bwysig, a oes unrhyw newidiadau i'r cynlluniau y gellid eu gwneud er mwyn diogelu coed sy'n bodoli eisoes.

Iawn ond beth am yr arian Adran 106 yma rwy'n clywed amdano fyth a hefyd? Oni allwn ni o leiaf gael datblygwyr i roi mwy o hynny i ni?

Fe ddown yr arian, ond yn gyntaf rydym am egluro beth yw cytundeb Adran 106.

Defnyddir cytundebau Adran 106 i leihau unrhyw effaith bosibl gaiff datblygiad a goresgyn rhwystrau a allai fel arall atal caniatâd cynllunio rhag cael ei roi.

Defnyddir y cyfraniadau ariannol y cytunwyd arnynt o dan gytundebau Adran 106 i dalu am seilwaith cymunedol - pethau fel tai fforddiadwy, parciau, seilwaith priffyrdd, ysgolion a chyfleusterau cymunedol eraill.

Gellir defnyddio’r cytundebau hyn fel rheswm dros roi caniatâd dim ond os ydynt yn:

·       Angenrheidiol i wneud y datblygiad yn dderbyniol o safbwynt cynllunio;

·       Ymwneud yn uniongyrchol â’r datblygiad; ac yn

·       Ymwneud yn deg a rhesymol o ran maint a math â’r datblygiad.

Nid yw rhai ceisiadau cynllunio yn ddarostyngedig i gyfraniadau 106 oherwydd maint neu natur y datblygiad arfaethedig, ond os ydynt, y Pwyllgor Cynllunio sy'n pennu lefel y cyfraniadau sy'n ofynnol drwy gytundeb cyfreithiol cyn cyhoeddi'r 'hysbysiad penderfynu' ar gyfer y datblygiad.

Yn syml, mae'r awdurdod cynllunio yn asesu faint o elw fydd datblygwr yn ei gael unwaith y bydd y datblygiad wedi'i gwblhau.

Yn seiliedig ar yr asesiad hwnnw, bydd yn rhaid i'r datblygwr naill ai ddarparu elfen o dai fforddiadwy yn y datblygiad (30% ar safleoedd tir glas ac 20% ar safleoedd tir llwyd); neu gyfraniad ariannol 106 tuag at seilwaith cymunedol.

Mae sut y cyfrifir y cyfraniadau hynny a phryd y gofynnir i ddatblygwyr amdanynt i gyd wedi'u nodi mewn polisi cynllunio ac mewn canllawiau manwl. Mae hynny wedi'i wneud am ddau reswm – fel y gall datblygwyr ystyried y cyfraniadau hyn wrth wneud eu penderfyniadau, er enghraifft faint y dylent ei dalu wrth brynu tir. Ac yn bwysicach fyth o'n safbwynt ni, fel bod y Cyngor mewn sefyllfa gryfach i gael y cyfraniadau y mae'n gofyn amdanynt.

Swnio'n dda.  Felly sut nad ydyn nhw wastad yn talu'r hyn y cytunwyd arno?

Weithiau, bydd datblygwr yn cyflwyno tystiolaeth na fyddai'r cynllun yn economaidd ddichonadwy pe bai'n gwneud y cyfraniadau ariannol y gofynnwyd iddo eu gwneud, ac na fyddai'n gallu bwrw ymlaen. Ni chymerir y dystiolaeth honno ar ei golwg gyntaf, caiff ei gwirio a’i chwestiynu, ond bydd yn gywir yn aml.

Mae gan y Cyngor broses lle rydym yn ceisio gwirio'n annibynnol unrhyw wybodaeth a gyflwynir gan y datblygwr drwy'r Gwasanaeth Prisio Dosbarth (GPD - DVS).

Adran Llywodraethol yw’r GPD a gaiff weithio i’r Sector Cyhoeddus yn unig, felly maent yn aros yn ddiduedd ac yn annibynnol. Rydym hefyd yn disgwyl i’r datblygwr dalu costau’r gwaith hwn.

Os na all datblygwr fforddio ein holl ofynion neu gyfraniadau, nid yw hynny'n golygu y byddwn yn cymeradwyo'r datblygiad heb iddynt gael eu cyflawni. Os yw absenoldeb y rhwymedigaethau hyn yn creu gwrthwynebiad, er enghraifft os oes angen arian arnom ar gyfer croesfan ddiogel i gerddwyr y tu allan i'r datblygiad, neu blannu coed newydd, yna byddem yn gwrthod y cais gan ei fod wedi methu â bodloni gofynion hanfodol y datblygiad.

Mewn achosion eraill, gallwn barhau i ystyried bod y cais yn dderbyniol heb y lefel lawn o gyfraniadau, ond caiff hyn ei ystyried yn ofalus gan y bydd gan bob cais effeithiau ac anghenion gwahanol.

Mae llawer o resymau pam y gallai datblygwyr ei chael hi'n anodd gwneud yr holl gyfraniadau ariannol a ddisgwylir ganddo.  Mae gwerthoedd tir wedi cynyddu'n gyson, yn enwedig yng nghanol trefi; mae cost deunyddiau adeiladu yn cynyddu, fel y mae'r gost o sicrhau llafur. Hefyd, rydym yn disgwyl i ddatblygiadau fodloni, neu fynd y tu hwnt i, safonau gofynnol o ran dylunio a pherfformiad ynni, sydd i gyd yn ychwanegu at gostau. Mae ffactorau fel cyfraddau llog a pharodrwydd banciau i fenthyg arian i ddatblygwyr mewn cyfnod ansicr yn aml yn ffactorau hollbwysig o ran a all datblygiad fynd yn ei flaen.

Iawn, nôl at y Cynllun Datblygu Lleol hwn. Pa mor aml y bydd hwnnw'n digwydd fel y gall preswylwyr fynegi eu barn?

Mae'r cynllun fel arfer yn cael ei ddiweddaru ar gylch bob pedair blynedd.

Sut ydw i’n rhoi sylwadau ar gais cynllunio?

Mae rhywfaint o gyngor a gwybodaeth ddefnyddiol iawn ar sut i wneud sylwadau ar unrhyw gais cynllunio yma https://planningaidwales.org.uk/about-planning/gyhoeddiadau-canllaw-2/?lang=cy/